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上市难 尴尬的福晟扩张

2017-10-12 08:26:47 来源: 北京商报

  与泰禾、阳光城、中骏等人们耳熟能详的闽系房企相比,福晟集团(以下简称“福晟”)这家尚未“进京”的福建开发商可谓名不见经传,然而福晟两年内并购70多个项目的惊人扩张势头则不能不令人关注。在极速扩张的同时,福晟借壳上市之路却一波三折,由此这家年销售额不足300亿元企业的资金能力不由得令人担忧。

  借壳上市一波三折

  闽系房企历来擅长借助高杠杆实现企业规模快速扩张,甚至部分福建开发商也因此一度被外界冠以“激进”的名号。其中,在借助资本力量时,上市融资理所当然是闽系地产商最为看重的融资渠道之一。

  9月29日,佑威国际控股有限公司公告称,进一步延迟向股东寄发有关收购事项、新上市申请、削减股份溢价、更改名称、股份配售事项、可换股债券配售事项、出售事项及采纳购股权计划的通函。

  佑威国际正是福晟在港上市的借壳公司,而该公告的发出也似乎给原本一波三折的福晟上市路再度蒙上一层阴影。资料显示,2015年10月28日,佑威国际向独立第三方潘伟明收购持有长沙六项物业发展项目的隆通全部股权,交易金额19.42亿元。同时,向独立第三方出售中国时装零售及原材料及纺织产品批发贸易业务UR Group,以及中国时装设计、分销及销售业务Alfreda Limited,所得净额8038万元,拟用于投资上述长沙物业发展项目。此外,公司与多家证券行就股份配售及可换股债券配售事项磋商及落实协议的条款,预期集资金额分别为6亿元和4亿元。完成后,公司将建议更名为“福晟国际控股集团”。

  收购资产、宣布更名、拟配售及换股债券等一系列进展在当初都被业内看做福晟历经十年的上市之路即将画上句号。然而时至今日,福晟借壳佑威国际的重大资产重组仍未获突破性进展。

  公开资料显示,作为福州本土排名前列的大型房企,福晟从2006年起便开始寻求上市融资。为取得实质性进展,佑威国际曾分别在2016年8月向联交所提交第二次新上市申请;2017年3月向联交所提交第三次新上市申请;2017年9月,向香港联交所重新提交第四次新上市申请。其中,2017年2月,佑威国际宣布下调收购长沙物业项目总代价及配售股份,以及更改公司名称等。其中收购福晟于湖南省长沙市多个物业项目的总代价下调至15.11亿港元;同时配售本金额不多于2亿元可换股债券。

  对于最近这次延迟,佑威国际表示,公司需要更多时间进行新上市申请所需程序及落实通函若干资料,包括但不限于财务资料及估值报告资料。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,土地储备是企业成功扩张的第一步,后续在融资尤其是开发方面的融资十分关键,融资渠道的缺位将给投资带来极高风险。

  善于利用资本一直是闽系房企的显著特征,尤其是民营企业,一般都能利用信托、海外财团甚至民间资本等各种融资渠道。但这也是双刃剑,这些公司的杠杆水平也要明显高于行业水平。尤其是一些渴望快速扩张的中小企业资金仍然捉襟见肘,由此上市几乎是必选题。

  事实上,在泰禾、阳光城、中骏、旭辉以及近来完成上市的融信、三盛等众多“邻居”开发商都已完成上市计划,并不断加速全国化布局的当下,在没有规模就没有未来的地产业的今天,福晟的急切心情可想而知。

  高速扩张的渴望

  “除了距上市成功仅剩‘最后一步’让企业格外心切外,近期福晟堪称激进的扩张恐怕也是公司急于上市融资的主要原因”,一位不愿具名的业内人士表示。

  据了解,福晟地产成立于2003年,截至2016年底,福晟地产板块销售金额226亿元。资料显示,福晟总资产约500亿元,地产开发业务涉及8省10市,先后开发了100多个钱隆系列项目。地产开发之外,福晟旗下还包括金融业务管理平台福晟资本和建筑企业福建六建集团,其中建筑板块2016年销售金额为200亿元。

  数据显示,这家年销售额不足300亿元的房企,在过去两年时间并购70余个项目,总货值约6500亿元,仅深圳就拥有土地储备货值3000亿元。福晟过去两年在深圳共新增9个项目,占地面积200万平方米,在寸土寸金的深圳如此大规模完成土地储备的确令同行羡慕。

  这一扩张趋势还在延续,据克而瑞提供的数据显示,今年前9个月,福晟新增土地储备1429.2万平方米,新增土地储备面积仅次于融创、恒大、碧桂园、保利、万科和新城控股,位于房企新增土地储备榜单的第七位。新增土地价值596.3亿元,排在全行业第12位,年内拿地规模排在该公司前面的企业均为千亿及数千亿级别公司。

  福晟集团董事、常务副总裁兼福州区域董事长何建华在谈及企业发展规模话题时表示,未来的市场份额的多少决定市场占有率,规模企业具有明显的资源优势,在市场中拥有较大话语权。未来将没有“小而美”的企业,做大做强,步入千亿甚至是万亿房企是大势所趋。

  按照福晟做大规模的计划,公司2016-2025年十年销售目标收入累计要达到1.3万亿元,其中,地产板块8000亿元,建筑板块4000亿元,建材贸易及园林装饰板块1000亿元。

  在聚焦重点城市方面,福晟制定了“1+4+X模式”战略布局。“1”是大福建区域;“4”是以深圳为核心的珠三角区域,以上海为核心的长三角区域,以天津为核心的京津冀区域和以长沙、武汉、郑州为核心的中部城市集群;“X”是其他重点区域。未来公司将重点聚焦深圳、郑州、上海、长沙、武汉、成都、天津等一二线城市。

  规模与资本之困

  大手笔收购土地,企业资金压力当然与日俱增,但现实却是福晟在土地并购高歌猛进的同时,在公司上市路上历经艰辛。

  一位楼市观察人士分析,大量土地储备能够帮助企业融资背书,但一旦扩张速度过快,资金未能迅速跟上,巨量的土地带来的持有成本反倒可能变成烫手山芋。如何在公司扩张与资金安全间取得平衡将是中小房企迈向“大公司”时面临的难题。

  “首先是自有资金转起来”,何建华表示,福晟未来将“多拿地、拿好地、重周转”作为企业扩大规模策略,从而获得资本市场认可,实现利润与现金流有益对冲。福晟将执行“3691”原则,3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年内资金流回正,以最大限度增加现金流。同时,成立运营指挥中心,确保所有并购项目做到高周转,保证并购资金池。

  同时,福晟还正在借助外部资金实现扩张。资料显示,3月23日,福晟旗下建筑企业——福建六建集团今年第一期超短期融资券发行成功,注册规模为16亿元,发行规模3亿元,这是该公司首次尝试超短期融资券产品。

  8月7日,钜派投资集团与福晟签署协议,两家企业将联合打造近百亿地产股权投资基金。此外,福晟方面表示,公司还正积极与多家银行、投行合作,积蓄更强大的资本实力。

  福晟方面表示,房企要做规模,就必须进入资本市场。企业要发展也要稳健,手握充足货币,曲线拿地,降低拿地成本,扩大土地储备。从拿地来看,百强企业具有明显的资源获取优势,自然也会获得金融机构的大力支持,在未来的竞争整合格局中获取更大的话语权。

  严跃进表示,对福晟这样的企业而言,战略扩张中要脚踏实地,毕竟地产行业周期调整比较频繁,可以适当并购一些半成品项目,由此缩短投资开发的周期。

  业内人士表示,仅仅利用滚动发展显然无法适应福晟当下的土地储备和扩张速度,单纯借助民间资本、海外资金及信托工具等融资渠道仍显不足。倘若长久无法借力资本市场,企业将难以做大。由此,随着公司扩张速度的日益加剧,上市融资渠道的长期缺位将成为渴望快速“从小变大”的福晟的尴尬和痛点。

  针对以上福晟融资、扩张方面的问题,北京商报记者致电福晟采访,但截至发稿,对方未做出回应。

  北京商报记者 董家声

作者: 编辑:未闻

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